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新世界松风明月楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.0
项目介绍
新世界松风明月花园1-7栋为超高层住宅、8栋为商务公寓，户型面积段为73-125平米的2至4房。新世界松风明月花园，总建面约73万㎡，项目以松岗河为界，分两期开发，其中一期位于松岗河以北，主要规划居住产品;二期位于松岗河以南，除了居住产品外，还带有商业、幼儿园等。
占地：38244.58㎡
建面：186630㎡
可售套数：73—135㎡二至四房(948套)
容积率：4.88%
绿化率：35%
停车位：1595
开发商：深圳市新世界房地产开发有限公司
物业类型：高层住宅、商务公寓、Shopping mall、社区商业
项目亮点
优势
1、坐拥6号线、11号线、12号线三条地铁交汇，强交通带来强建设，未来可期。
2、项目是大型社区，可选户型多，自带配套齐全，生活更为便利。
3、项目位于宝安松岗，未来宝安发展可期。
4、刚需地铁口总价不高的新盘利好刚需上车。
5、周边旧改项目众多，未来可享旧改红利。
劣势
1、只能依托周边旧改升级，旧改周期长。
2、周边小产权、厂房集中，整体区域面貌一般。
3、周边的居住人群决定了师资力量与生源在6年内都不会有太大的变化。
4、项目容积率高，小区户型使用率低，停车位不足。
区域价值
深圳向西看宝安
深圳经历了罗湖的更迭，福田的繁华，南山的崛起，再到今天的重点发展前海、后海以及宝安中心区，不难看出在过去40年间，深圳的发展重心一路西移。从位置上来看，宝安不仅位于粤港澳大湾区发展轴芯，更是国家重大战略项目所在地，前海扩容受益者。数据显示，广东省着力培育的20大战略性新兴产业集群中，宝安共有企业4792家，全市最多，占全市比重为28.2%；其中13个集群企业数量全市第一，并有4个集群产值达千亿级。
经过40多年的发展，宝安已积累了雄厚的产业基础。据统计，宝安区国高总量预计突破6500家，连续5年蝉联深圳市第一，有望连续5年蝉联广东省区县第一。尤为值得一提的是，目前宝安区拥有国家级“小巨人”企业52家、省级“专精特新”企业260家，数量位居全省第一。
2022年，4月6日，赛迪创新百强区（2022）发布，深圳7个区入选百强，综合排名相比2021年大幅度提升，其中宝安区综合排名大幅上升跃居第二。
一轴四廊五核节点
深圳“十四五”规划对宝安的定位是: 深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。
宝安规划“一轴四廊五核节点”发展格局
107发展主轴：发挥107国道南接深圳中心城区、北连广州、东莞的区位优势，以及作为粤港澳大湾区产业链、价值链重要流通渠道和重要发展脊梁的战略地位优势，将107发展主轴打造成为广深港澳科技创新走廊重要支撑区。
四大发展廊带：打造“滨海科技文化走廊”“深中产业拓展走廊 ”“松白路科技创新走廊”“茅洲河生态科技走廊”四大发展廊带。
五大发展极核：打造“宝安中心区”“空铁门户区”“会展海洋城”“石岩科创城”“燕罗智造生态城”五大发展极核，引领带动全区高品质发展。
城市协调发展节点：包括一批新兴产业集聚节点、绿色生态节点和知名人文节点。探索“文旅+、文创+、文博+、非遗+”等模式，推进历史文化资源保护和活化利用。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
深圳向西看宝安，2021年宝安GDP4422 亿元，到“十四五”末期，GDP预期达到6000亿元以上，并且有前海的发展辐射，宝安会越来越好。
配套价值
三地铁环绕
项目北门约300米处有松岗站，地铁6号线和11号线在此交汇；还预留了12号线（在建，预计2022年通车）端口，建成通车后，项目周边将有3条地铁交汇。
全方位立体化交通网络，站点几乎覆盖主城所有核心区域，快速通达宝中、前海、南山、福田中心。
毗邻宝安大道、京港澳高速，自驾出行也很方便。
地铁11号线：贯穿松岗、福田、深圳湾、后海、前海、宝安中心区、空港新城等多个重点产业聚集区。
地铁6号线：起于松岗站，途经宝安、光明、龙华、罗湖、福田，为西岸效率再度提速。
地铁12号线（建设中）：连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区，北延至松岗。
礼聘香港首席商业空间设计团队——LWK，提炼全球精奢商圈元素，铸造总体量约9万平方的购物中心、社区商街双维商业巨舰，未来建成后将或成为片区商业中心。
项目一期自带3万平商业，或有沃尔玛等生活超市入驻；二期规划有6万平商业，将引进新世界百货打造区域商业中心，距离松岗天虹商场，联投东方PARK等商业综合体约3.5公里；
项目与岗重点学校-松岗实验学校一墙之隔（54班九年一贯制）。项目自建12班制幼儿园，周边更享有松岗中心幼儿园、松岗中英文学校等教育资源。(具体以教育局公布为准。）
项目周边有宝安图书馆、松岗文化艺术中心、松岗体育中心交、且宝安图书馆（松岗分馆）、松岗文化艺术中心仅仅只有一路之隔，另外有松岗公园、麒麟山公园、沙埔社区公园交互辉映。
详细配套以评分
小吉点评
项目本身是大型社区，自带9.0万㎡商业，周边旧改项目众多，未来居住配套将进行全面升级。
楼栋分析
新世界松风明月花园，总建面约73万㎡，项目以松岗河为界，分两期开发，其中一期位于松岗河以北，主要规划居住产品；二期位于松岗河以南，除了居住产品外，还带有商业、幼儿园等。
一期位于2-01地块，占地面积约3.8万㎡，建筑面积约26万㎡，容积率4.97，绿化率35%。由9栋塔楼和1栋商业楼组成，共规划有1952套房源，除了部分回迁房之外，一期可售住宅有877套，公寓588套，可售总房源1465套，停车位1569个，车位基本够用。
2021年初一期推出416套住宅，户型面积88-126平3-4房，当日售罄。房源位于3栋1单元、6栋、7栋共3栋，均价约5万/平，单价区间在4.7-5.3万/平，总价区间在415-659万/套，当时采用社保积分入围，最低社保138个月，最高社保510个月，共有1177批无房客户入围冻资。
二期位于松岗河以南的1-01、1-02、1-03地块，除住宅外，还有商业、幼儿园等，暂未施工。
项目由澳大利亚柏涛担纲建筑设计，美国AECOM负责园林和景观设计、香港郑中设计事务所（CCD）操刀公共空间、美国ALT担纲幕墙设计，无论是设计还是建设选材，其品质、工艺及造价均以豪宅标准来打造刚需楼盘。
住宅产品位于南侧临河一侧，巧妙的利用建筑转角，使得每户均享有开阔的景观视线。规划采用环抱式建筑布局，最大化中心花园，尺度达到80-170m。住宅内庭院比市政道路高1.5m，形成高台府邸的尊贵感受，静享自然。
户型分析
楼盘户型
户型分析
项目即将推出住宅948套，面积73-125㎡，均价预计5万左右，总价370万-630万/套，目前展厅/样板房已开放。（最终以开发商公布为准）
周边旧改
目前整个片区正处于旧改爆发阶段，约24个旧改项目，建筑面积超1000万平，包括像华润、卓越、新世界、满京华等多家房企已经进驻，开发的也都是一些超大型旧改，如740万㎡潭头片区更新单元、84.3万㎡卓越商业中心旧改等。
项目优缺点
优点：①据守深圳西岸门户、粤港澳大湾区地理中西，链接珠三角九市、辐射粤港两大特别行政区。承接空港新城、宝安机场、海上田园城、机场码头、综合港区等国家级战略规划，占据广深科技走廊门户。
②毗邻松岗重点学校——松岗实验学校。项目自建12班制幼儿园，一站式解决全龄教育，周边更享有松岗中心幼儿园、松岗中英文学校等十一所“十八年全阶优教”。
③周边松岗艺术中心、松岗文化广场、松岗体育中心交互环绕，松岗公园、麒麟山公园、沙埔社区公园交互辉映，构筑全家健康屏障，生活自此盈满。
缺点：位于宝安大道、松明大道，及京港澳高速主干道旁，部分楼栋户型会受到噪音影响。
置业建议
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