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京基水贝城市广场楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.3
项目介绍
京基水贝城市广场442套房源，产品为建面约89㎡-205㎡住宅。京基水贝旧改项目总建面约56万㎡，将建成集大型商业、办公、住宅、幼儿园等公共配套的大型综合体，分三期开发。
【项目名称】二期：京基水贝时代广场、三期：京基水贝城市广场项目
【项目地址】深圳市罗湖区翠竹街道水贝二路与文锦北路交汇处
【导航搜索】京基水贝城市广场展示中心
【占地面积】二、三期约3.5万㎡
【建筑面积】二、三期约36.5万㎡
【商业面积】约9.5万㎡
【房源套数】住宅：可售约442套 公寓：可售约588套
【产权】住宅70年，公寓70年
【停车位】二三期共计2165个
【地铁】近地铁3号线水贝站，地铁7号线洪湖站
【物业】京基物业
项目房企
京基集团成立于1994年，总部位于深圳，辐射环渤海、珠三角及粤港澳大湾区等城市。2011年主笔深圳城市更新的典范之作 —— 京基100城市综合体，现再次执笔罗湖城市更新项目，匠筑约56万㎡综合体项目，重塑罗湖的门户作品。
项目亮点
亮点1：项目周围有洪湖公园，被地铁3号线和7号线包围，性质是70年产权住宅。
亮点2：项目以中大户型为主，共有442套住宅，项目主要有建面约89㎡、112㎡、116㎡、205㎡四种户型，刚需、改善都有选择。
区域价值
产业空间新格局
产业规划“一主两区三带”
“一主”：以深南路为中轴线，打造“总部经济主廊道”。
“两区”：依托消费资源集中、生态环境优越基础，建设“国际消费服务核心区”“文化生态休闲区”。
“三带”：拓展北部发展新空间，发挥金融集聚优势，加快南部深港边界地区开发，深入推进建设“大梧桐新兴产业带”“红岭新兴金融产业带”“深港口岸经济带”，构建中心聚集、东西联动、南北贯通的空间体系，增强承载全球高端资源集聚的核心功能，为城区经济社会高质量发展提供新载体、创造新优势。
全域消费格局
罗湖积极构建“一河六圈一带”全域消费格局，为国际消费中心核心区建设打下坚实基础，其中水贝-布心商圈就是六圈中的重要一环，水贝片区打造成全国珠宝时尚产业总部，更新面积超过450万㎡，将会拥有超3800家珠宝企业，超2400个珠宝品牌入驻。未来，“一带一路”泛珠宝时尚产业联盟将落户水贝，并会引进50-80家世界级泛珠宝品牌企业供应超100万㎡，预计带动约12万高端人才进入片区办公、居住、生活。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
罗湖珠宝产业集聚+旧改云集，水贝地块在“一河六圈一带”全域消费格局下，经济又将迎来新一轮的飞跃。
配套价值
1.交通上
三地铁口：项目500米的半径内，近地铁3号水贝站，地铁7号线洪湖站，田贝站，快速接驳深圳各区，名副其实的地铁物业。
三横一纵核心交通路网：项目毗邻文锦北路、泥岗路、笋岗路、布心路等城市主干道。快速接驳北环大道、深南大道、滨河大道、清平高速、丹平快速、坂银通道、东部过境高速等城市交通主动脉，快速通达全市各区域。
三大口岸：项目5公里范围内，便捷通达罗湖三大口岸，高效链接香港，打造深港便捷生活圈。
双站铁路枢纽：距离深圳火车站约4公里，同时距离本项目直线距离约1.4公里，车程约7-8min即可到达清水河站交通枢纽。
2.生态上
四重都市生态绿境为邻：洪湖公园一路之隔，翠竹公园、围岭公园及人民公园3大公园环伺，与社区内园林、屋顶花园、城市绿地形成四重生态绿境，在家即可享受无敌景观视野，尽享鲜氧生活，真正的一步繁华、一步静谧。
3.商业上
自身配有9.5万㎡的商业体量：潮流商业聚合庞大科技、金融、珠宝圈高质人群，租赁需求日益高涨；依托京基出色的商业运营能力，必将成为继京基KKmall、KKone、南山京基百纳广场等ShoppingMall之后的又一商业标杆。此外，项目2公里范围内商业体量超55万㎡。4公里范围还有深圳最繁华和高端时尚品牌的万象城、KKmall、地王商圈等，享受众多深圳高级国际品牌尊崇购物体验。
4.教育上
一站式名校资源环伺：项目自带社区幼儿园，享受深圳罗湖区公办中小学教育资源（具体以政府相关教育部门公告为准），呈现都市里的优越人文领地。
5.医疗上
3公里范围内聚集三大医院：深圳市人民医院、深圳市罗湖区人民医院、深圳市康宁医院等三甲医院，为健康保驾护航。
详细配套以评分
小吉点评
交通脉络发达，地铁优势明显，其他配套也很稳。
楼栋分析
项目共6个地块，分三期开发：一期建设用地范围为1-06地块；二期建设用地范围为1-03、1-04和1-05地块；三期建设用地范围为1-01及1-02地块。京基水贝剩余两期，分别由地上建筑和地下建筑组成。地上部分建筑由四层大型商业裙房、1栋220米超高层办公楼、1栋190米超高层建筑、5栋主体高度180米超高层住宅、2栋主体高度100米高层住宅（06地块保障房和住宅楼）及1个12班幼儿园组成；地下室四层，由地下一层商业（03地块局部地下二层为商业）及三层地下车库组成。
户型分析
楼盘户型
户型分析
项目的户型面积是89到205平米，有小面积的户型，也有大面的户型。既能满足刚需的需求，也能满足刚改的需求。
置业建议
项目优缺点
优点：①罗湖积极构建“一河六圈一带”全域消费格局，水贝片区将打造成全国珠宝时尚产业总部，更新面积超450万㎡，拥超3800家珠宝企业，超2400个珠宝品牌入驻。预计带动约12万高端人才进入片区办公、居住、生活。
②临近地铁7号线洪湖站，近3号地铁水贝站、田贝站;四快速干道：文锦北路、泥岗路、笋岗路、布心路等城市主干道，极速畅达全城;三大口岸、罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，无缝连接香港;双铁路枢纽、深圳火车站、罗湖北站。
③楼下建面约10万㎡京基KK系商业，由全球顶尖商业设计公司LLA担纲设计，集超市、影院、美妆、珠宝、娱乐等丰富业态一体，汇聚潮流商业、科技、金融、珠宝圈等高质人群，尽享繁华生活。
缺点：周边写字楼众多，高峰期会有一定交通堵塞;
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