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东关珺府楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.0
项目介绍
东关珺府为江边片区城市更新项目一期，由深圳市东凯置地投资有限公司进行开发，占地面积约3.2万㎡，建筑面积约24.3万㎡，容积率5.26，主力户型为建面约68㎡至138㎡的二至四房。规划有约1万㎡的商业面积。建筑整体采用“S”型呈半开放式塔楼布局，外立面为现代风格，简洁优雅。
开发商：深圳市东凯置地投资有限公司
投资商：东关集团
项目地址：坪山区马峦街道江岭路与比亚迪路交汇处西北侧
占地面积：31524.91㎡
总建筑面积：243972.35㎡
幼儿园建筑面积：2400㎡(占地2700㎡)，9班制
总户数：1571户(其中，保障性住房372户)
总栋数：共5栋，9
容积率：5.26
机动车停车位：地下1586
非机动车停车位：地上303，地下387
绿化率：30%
项目房企
东关集团，二十五载砥砺前行，以“品质筑建未来”的品牌理念，“关爱，更好的一生”的服务理念，匠造“林居系”和“城市系”两大精品住宅产品。同时，战略布局坪山四大城市更新项目。截止目前，东关集团在深圳的储备土地面积约50万㎡，总建筑面积超300万㎡。
项目亮点
1、项目属于大体量旧改楼盘，估计是坪山目前体量最大综合体楼盘（三洋湖、江岭村、江边村3大旧改），未来配套兑现，生活便利度很不错。
2、项目位于16号线（建设中）江岭站，到坪山2站可转乘14号线（建设中），到大运4个站，以后去到市区内比较方便。
3、自带九班制幼儿园，项目西侧有万科代建的一所九年制学校，教育上基本能满足。
4、整个旧改带有月20.2万㎡的商业，分6期开发，建成后将是片区内最大型的商业综合体。
区域价值
坪山区域价值
坐拥高新区红利
坪山高新区是深圳国家高新区两大核心园区之一，规划面积达到了51.6平方公里，约为南山园区6倍，坪山与南山并肩成为“两核”，一东一西，全力推动深圳高新科技的发展。到2030年，坪山高新区要进驻国家高新技术企业3000家，总产值达到8千亿——1万亿元。
目前园区内已拥有深圳国家生物产业基地、国家新能源(汽车)产业基地、国家新型工业化示范基地、深圳坪山综合保税区四块国家级“金字招牌”，为打造“西有南山，东有坪山”的创新发展格局提供了有力支撑。
【坪山交通】
目前地铁14号线、16号线，云轨一期，坪盐通道、外环高速等加快建设，深大城际开通后，坪山40min就能到机场，内畅外联的交通网络进一步完善，未来交通环境有较大改善。
高铁：
厦深高铁、深山高铁、中虎龙城际线经坪山站，15min抵达深圳北，20min可达虎门，30min抵达深圳福田站及香港口岸，45min抵达广州。
高速公路：
沈海高速、东部过境高速、外环高速、深汕高速、南坪快速、坪盐通道等高快速路将贯穿全境。
地铁：
14、16号线开通后可快速连通周边城区，约40min可抵达市中心。更可连接19号线、23号线、21号线等快速通达全城。
一城三馆发展格局
东关珺府位于深圳市坪山区马峦节到江岭路与比亚迪交汇处西北侧，属于坪山中心区核心地段。紧邻燕子湖片区，落位于燕子湖国际会展中心，燕子湖国际会展中心将与“深圳会展中心”和“深圳国际会展中心”形成深圳“一城三馆”的会展发展格局。同时毗邻深圳硅谷-国家高新区+坪山大学城，未来人才聚集，圈层效应明显。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
东关珺府位于燕子湖国际会展中心辐射范围内，能揽获会展圈经济红利，又和东部国家高新区及坪山大学城相邻，精英圈层效益显著，未来能坐享商务与产业带来的利好。
配套价值
一、多维立体交通
距离地铁16号线（预计2023年通车）江岭站（在建）直线距离约500米，2站可到坪山围站换乘地铁14号线（2022年通车），40min到福田中心区；近比亚迪云巴1号线江岭站（在建），链接坪山高铁站，云轨交通极速通达。
此外，南坪快速、坪盐通道、宝坪大道、深汕高速、外环高速、东部过境高速等路网，30min可达深圳中心区。
另外东关珺府社区物业还提供有专线巴士预定服务，为在罗湖、福田、南山等市中心区上班族提供便利。
二、东关25年筑建人居典
项目开发商是东关，东关集团，二十五载砥砺前行，以“品质筑建未来”的品牌理念，“关爱，更好的一生”的服务理念，匠造“林居系”和“城市系”两大精品住宅产品。同时，战略布局坪山四大城市更新项目。截止目前，在深圳的储备土地面积约50万㎡，总建面超300万㎡。
三、菁英教育助力孩子成长
项目自带有2400㎡的九班制幼儿园，西侧有政府要求同步建设的一所九年制学校（江边学校），目前由万科代建，项目周边有坪山中心小学、坪山中学、坪山第二外国语等学校。（具体以坪山教育局当年公布为准）
四、20.2万㎡商业体量
目前商业远有坪山益田假日广场，近达力高天虹商场、泰禾中央广场等，能满足住户购物需求。整个江边旧改和江岭广场旧改项目共规划20.2万㎡的商业体量。
整个江边旧改和江岭广场旧改项目共规划20.2万㎡的商业体量，分为集中商业、主题街铺以及下沉式风情街。
其中一期商业建筑面积为1.34万㎡；
二期商业建筑面积为3.6万㎡下沉式风情街；
三期商业建筑面积为1.83万㎡；
四期商业建筑面积为1万㎡；
五期商业建筑面积为7.21万㎡；
六期商业建筑面积为5.22万㎡；
其中集中式商业分布在江岭旧改6期，沿地铁16号线站点，建成后将是片区内最大型的商业综合体。东关珺府建设有约1万㎡社区商业，基本可以满足业主生活所需。
详细配套以评分
小吉点评
项目为大型综合体一期，后期随着项目本身及周边楼盘方直谷仓府、心海城、江岭广场城市更新单元、东门老街旧改及三洋湖旧改等改造的持续深入，片区面貌和配套环境会有明显的提升；目前周边还处于旧改当中，各项配套需要一定时间来兑现。项目东南向是比亚迪总部，产业人流量非常大，多多少少会影响总体的宜居性，当然也提供了很好的产业基础和购买力。
楼栋分析
东关珺府位于深圳市坪山区马峦街道江岭路与比亚迪路交汇处西北侧，为江边片区城市更新项目一期，由深圳市东凯置地投资有限公司进行开发，整个江边片区旧改分三期开发建设，拟建成集商品住房、商务办公、商业等多业态于一体的城市综合体，占地面积约12万㎡，总建筑面积约53万㎡。
东关珺府占地面积约3.2万㎡，建筑面积约24.3万㎡，容积率5.26，包含5栋共8座高层住宅，并自带一所幼儿园，配备一所九年一贯制学校、老年日照中心、菜市场等，周边一公里范围内配套设施齐全，建成后总户数高达1500多户，成为容纳5000多人的大型综合生活、休闲、居住的高档社区。
东关珺府以“森活·家”为主题，打造沉浸式体验园林，营造集儿童玩乐、成人健身、长者之家与一体的全龄、全时、全季关爱社区（拥有约580㎡的立体曲廊、约100m垂直绿化、约400㎡阳光草坪、一米菜园等园林设施），并且采用国家安全标准的EPDM地垫，设置独一无二的“森之童梦”全龄生长型儿童主题乐园，关爱0~6岁低幼龄、6~12岁学龄儿童。
户型分析
楼盘户型
户型分析
东关珺府主推户型为建面约68-144㎡的2-4房；户型面积段配置丰富，满足多种需求家庭，大阳台和飘窗配置提高居住体验，室内采光明亮，空间感较佳，功能配置全面，有一定的自由改动空间。
东关珺府总栋数共5栋，9座楼（包含1栋幼儿园，8座住宅塔楼）；小区划分为北珺、南珺；
北珺：包含1栋A座，38层，3梯5户；1栋B座，39层，3梯7户；1栋C座，39层3梯7户，幼儿园3层；
南珺：包含3栋A座，32层，3梯6户；3栋B座，37层，3梯5户；3栋C座，33层，2梯6户；4栋32层，2梯6户；5栋33层，3梯6户
楼栋分布及户型
【东关珺府户型鉴赏】
置业建议
项目优缺点
优点：①东关珺府傲立中心区核心地段，私享半边山水半边城的规划盛景。落位燕子湖国际会展中心圈，揽获会展经济红利。毗邻坪山国家高新区及坪山大学城，三大千亿级产业集群，未来人才聚集，精英圈层效应明显。
②项目近地铁16号线江岭站(在建中，预计2023年开通)，比亚迪云巴1号线(在建中)，连接坪山高铁站，轨道交通极速通达。
③优越城央地段，近享“坪山市民中心”(六馆一城)等人文胜地，5公里范围内11大公园环绕，高配40万㎡区域商业，多元配套加冕，优享全方位精粹生活圈。
④东关珺府自身配有建面约2400㎡的9班制幼儿园，项目西侧同步建设54班九年一贯制学校，家门口即可享受12年菁英教育。周边优质学府齐聚，深中、深高等名校相继加持，畅享人文未来。
缺点：周边农民房众多，景观一般;周边学校众多，高峰期会有一定交通堵塞;
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